Ejendomsinvesteringer har været en særdeles god forretning

En særdeles god forretning. Det er mildt sagt, hvad man kan kalde det at have investeret i dele af den danske boligmasse siden finanskrisens slutning.

Ikke mindst i København har der været dømt prisfest, og rekord efter rekord er blevet slået i hovedstaden.

Og selv om der har været færre balloner og mindre champagne har også de største provinsbyer taget del i løjerne.

Siden bunden i andet kvartal 2009 er priserne i København steget med 68 pct. for parcelhuse/rækkehuse, mens lejlighedspriserne i snit er vokset med omtrent 100 pct. Det viser Realkreditrådets Boligmarkedsstatistik.

“Ejendomme har givet et godt afkast, siden finanskrisen sluttede, og det skyldes ikke mindst de udenlandske investorer, der virkelig har fået øjnene op for det danske marked. Danmark bliver betragtet som en sikker havn, vi har et solidt realkreditsystem, og det har gjort, at pengene er strømmet mod Danmark,” siger partner i revisions- og konsulenthuset PwC’s ejendomsafdeling Jesper Wiinholt.

Det højeste niveau nogensinde

Helt konkret rundede kvadratmeterpriserne 50.000 kr. i det populære København K-område, hvilket er det højeste niveau nogensinde.
Helt så voldsomt er det ikke gået for sig i resten af landet. Ser man på Danmark som helhed er huspriserne vokset med omtrent 17 pct. i perioden, mens lejlighederne er steget med 63 pct. Sidstnævnte er dog kraftigt trukket op af København, hvor langt størstedelen af lejlighederne er placeret.

Går man 25 år tilbage i tiden, vil man kunne se, at huspriserne er steget med hele 210 pct., eller hvad der omtrent svarer til en tredobling.

Vi er ved at være der

Under alle omstændigheder tyder noget dog på, at lidt af dampen er gået af kedlen. Statistikkerne viser, at priserne ikke stiger helt så hurtigt i København. Særligt de helt dyre lejligheder er blevet sværere at afsætte, og ifølge Nykredit vil priserne på lejligheder i København ’kun’ stige knap otte procent i år mod omtrent 10 procent i 2017.

“Vi er ved at være nede på afkast, hvor man tænker, at nu er vi ved at være der, hvor det ikke rykker meget mere. København er blevet meget dyr, og det, vi ser nu, er, at flere investorer rykker ud af storbyen for i stedet at gå efter boligejendomme i de større provinsbyer, hvor det stadig er fornuftigt. Vi ser også, at større investorer går mere efter de store udviklingsprojekter som et alternativ,” siger Jesper Wiinholt.

Fundamentalt set er der dog ikke noget, der forhindrer priserne i fortsat at vokse eller at holde sig på et højt niveau. Efterspørgslen efter boliger i hovedstaden vil vokse med en forventet befolkningstilvækst i København-by på omtrent 110.000 frem mod 2030. Kommunen har tidligere vurderet, at der er behov for op mod 45.000 nye boliger i de kommende 10 år.

“Hvis vi kigger et år frem, så er min personlige holdning, at markedet ikke kommer til at ændre sig voldsomt. De fede dage med 10-15 procent stigninger er slut. Renterne i USA er begyndte at stige, og hvis det kommer til Europa, vil det have en effekt. Man kan omvendt spørge: Hvad er alternativet til ejendomsinvesteringer? Obligationer er ikke interessante i øjeblikket, og aktierne kører op og ned,” siger Jesper Wiinholt.

Aktier bedre og dårligere

En opgørelse fra realkreditinstituttet Nykredit viser ganske vist, at aktierne har givet et bedre afkast over de seneste 25 år end ejendommene.

Ser man i stedet på udviklingen i en række lande og over længere tid, får man et andet resultat. Et forskerhold kom tidligere i år frem til, at boliginvesteringer har været en bedre forretning end aktier, når man ser på en periode fra helt tilbage til 1870 og til i dag og breder sig over 16 velstående økonomier herunder den danske. Her viste det sig, at ejendomme justeret for inflation har haft et gennemsnitligt årligt afkast på 7,05 pct., men aktier har givet 6,89 pct. Obligationer har blot tegnet sig for 2,5 pct.

Indregner man risikoen, så er der meget, der peger på ejendomme som den bedste investering.

Kan du sidde en krise ud?

Det mener man i hvert fald i ejendomsinvesteringsbranchen.

“Fordelen ved ejendomme er, at du ved, hvad du investerer i. Det er noget helt konkret, som du investerer i, og det svinger ikke op og ned i værdi hele tiden. Der er også den fordel, at afkastet kan udjævnes over tid. Det er også værd at bemærke, at nogle af verdens største formuer er skabt ved ejendomme. Hvis man kan sidde en krise ud, så kommer man også til at tjene penge,” siger adm. direktør i ejendomsinvesteringsselskabet Protica Invest A/S, Peter B. Møller.

Den voldsomme prisudvikling på markedet og forventningen om fortsat fremgang gør det fristende at forsøge sig som ejendomsinvestor.

Men det kan være svært som enkeltperson at give sig i kast med. Det kræver viden om, hvor de attraktive investeringsområder er lige nu og fremover, og ofte kan det være få meter, der adskiller områder fra hinanden rent prismæssigt.

Det kræver samtidig adgang til betydelig kapital, da 100 procent belåning kan være dyrt, risikabelt og vanskeligt at få igennem i et finansielt institut.

Hvis man erhverver sig hele eller dele af en ejendom, skal man måske også have mulighed for at håndtere et eller flere lejemål.

Professionel sparring

Det bedre alternativ er at søge professionel sparring.

“Man bør alliere sig med professionelle. Alene af den grund, at det er svært at få ordentlige finansielle vilkår som enkeltperson. Og der kan være en del arbejde i det, for det at drive en ejendom er som at drive en virksomhed, hvor lejerne er kunderne. De skal serviceres,” siger Peter B. Møller.

Har man alligevel lyst til at prøve selv, så skal man gøre sig klart, at der er tale om en langtidsinvestering i de fleste tilfælde med mindre, at man er håndværker og kan sætte et hus i stand.

Brug tid på at finde de områder og boliger, der også vil være attraktive mange år frem i tiden, og som trods diverse udgifter vil have et afkast, der er mindst så højt som lignende investeringer med samme risikoprofil.

Det er også en god idé at trække på en revisor eller lignende, der kan lave et regnskab, og en advokat, der kan håndtere de juridiske dele af ejendomskøbet og de efterfølgende aftaler med boligens lejere.