Makroøkonomisk usikkerhed og negative renter gør alternative investeringer særdeles interessante. Dansk selskab har fundet vej til solidt afkast og lav risiko på tysk ejendomsmarked.

En af de mest velfungerende og bedst sælgende afdelinger af den tyske supermarkedskæde Rewe finder man i den lille ferieby Scharbeutz.
Byen er placeret blot 45 minutters kørsel fra storbyen Hamburg, smukt beliggende ved Østersøen, og derfor er den da også et populært feriemål, når de nordtyske borgere stempler ud på arbejdspladsen og trækker i feriebukserne.

Rewe-butikken breder sig over en større del af de 4.657 kvadratmeter i det store indkøbscenter, der ligger centralt i et område med stor købekraft og få nærliggende konkurrenter.

Det har været med til at gøre bygningen til en attraktiv størrelse for både lejere og ejere, siden den blev opført i 2002.

Den slags viden er interessant og nyttig, hvis man har tænkt sig at kaste sig over det tyske marked for ejendomsinvesteringer i almindelighed og handel med såkaldt brugte anparter i ejendomme i særdeleshed.

Det gør investeringsselskabet Schou & Partners med base i Odense.

“Rewe i Scharbeutz er en af de absolut bedste Rewe-butikker, der er. Det er bare ikke alle, der ved det. Men det gør vi, og det er den slags informationer, som vi har samlet ind over mange år, og som giver os en kæmpe fordel, når vi finder og investerer i tyske ejendomme,” siger direktør i Schou & Partners Anders Schou.

En interessant mulighed

I investeringsselskabet er man ikke i tvivl om, at det tyske ejendomsmarked rummer en særdeles interessant mulighed for sikre et pænt afkast til lav risiko.

“Når man ser på risiko kontra afkast i den her type investering, så ser det særdeles interessant ud. Ikke mindst lige nu, hvor vi ser ind i en usikker tid med negative renter og et usikkert aktiemarked,” siger Anders Schou.

Erhvervsejendommen i Scharbeutz er delvist ejet af investeringsfonden S&P Value Investment Tyskland A/S. Fonden er stiftet af Schou & Partners, og det er tanken, at man skal fokusere på brede og sunde ejendomsprojekter i Tyskland og Danmark.

Samlet investeres i minoritetsandele i 30 højkvalitetsejendomme, som alle er velfungerende og har vist deres levedygtighed.

Forventningen er, at det kan give et afkast før skat på 8,67 pct. årligt. Heraf betales et gennemsnitligt udbytte på 5,29 pct.

“Som investor får man den spredning, der er vigtig. Vi kigger på forskellige typer af ejendomme på tværs af hele Tyskland, og med vores erfaring ved vi, hvad vi skal gå efter,” siger Anders Schou.

Lange lejekontrakter

Investeringsfonden bliver bygget med ca. 40 pct. etablerede ejendomsselskaber (K/S) og 60 pct. ejendomme købt på det såkaldte “zweitmarkt”. Her er der tale om en reguleret handelsplads i Hamburg, hvor Schou & Partners har stor succes med at spotte favorable investeringer takket være mange års erfaring på markedet.

“Det interessante ved det her er, at vi typisk overtager ejendomme med lange lejekontrakter på 8-10 år. Samtidig har ejendommene ofte en meget lav gældsandel sammenlignet med nye projekter og tilsvarende danske ejendomme. Det gør, at man har en rimelig god sikkerhed for sine penge,” siger Anders Schou.

Der er typisk tale om boligejendomme, seniorboliger, plejecentre, kontor- og erhvervslokaler, hoteller og indkøbscentre fordelt over det meste af Tyskland. Ejendommene har samtidig den fordel, at selskaberne bag har en dokumenteret historik for såvel pengestrømme som drift og budgetter. Det er med til at øge gennemsigtigheden og dermed sikkerheden.

Fonden er velegnet til både private- og selskabsinvesteringer eller pensionsinvesteringer og man kan være med for et minimumsindskud på 750.000 kr.

Udskiftning i ejerkredsen

De første investeringer er på plads, og interessen fra investorerne har været ganske stor, fortæller Anders Schou. Det gør ikke fonden mindre interessant, at Schou & Partners udnytter sit store netværk til at lave en del af opkøbene.

Flere af de investorer, der købte ejendomme i Tyskland for 20 år siden, har i dag nået en alder, hvor de er parate til at træde ud og sælge ejendommene til andre. Her er Schou & Partners trådt til som medspiller på et marked, hvor det ellers kan være svært at finde en køber.

“Vi går ind og tilbyder at købe minoritetsandele, og vi har en god idé om, hvad de skal koste. Det kan ofte være svært at finde købere, og hvis vi skal være interesseret, skal vi have en rabat. Så vi køber ofte til en kurs under den indre værdi på måske indeks 60-80,” siger Anders Schou.

Et solidt marked

Det tyske ejendomsmarked er langt mere diversificeret end det danske, der primært er drevet af København og Aarhus.

I Tyskland havde markedet det svært fra midt 1990’erne og et par håndfulde år frem, og selvom priserne er vokset de seneste 10 år, så det er ikke i nærheden af de stigninger, man har set andre steder i Europa.

“Markedet er måske på indeks 110 i forhold til 1996, når man korrigerer for inflation. Og ser man på huslejen i eksempelvis Berlin, så er den vel på halvdelen af den, man ser i Aarhus. Det skyldes, at tyskerne er mere konservative, når det kommer til finansiering. Der stilles større krav til køberne, og der skal mere til, før folk køber og spekulerer i ejendomme. Det er med til at gøre markedet mere sundt,” vurderer Anders Schou.

Det kan naturligvis også betyde, at der ikke nødvendigvis er store værdistigninger at hente på den korte bane. Når det kommer til S&P Value Investment Tyskland A/S, så er udgangspunktet for investeringerne da heller ikke et salg i første omgang.

“Vi køber til en fornuftig pris, så ejendommene kan ligge og drifte. Fokus er på driften og en investeringshorisont på 7-10 år, men kommer der nogen og vil give en god pris, så kan vi sælge tidligere,” siger Anders Schou.